گروه وکلای دادمهرا
سریع و تخصصی مشاوره حقوقی بگیر
تیم حرفه‌ای گروه وکلای دادمهرا شامل وکلای پایه یک دادگستری آقای علی کردی اردکانی و خانم سحر تنی آماده ارائه مشاوره تخصصی به سوالات و ارائه راهکار به شماست.
دریافت مشاورهمقدمه
سال ۱۴۰۴ نقطه‌ای حساس برای بازار اجاره مسکن شد؛ چرا که قانون‌گذار با هدف افزایش شفافیت، حمایت از گروه‌های آسیب‌پذیر و کاهش یکی از اشکال بی‌ثباتی بازار، اصلاحاتی را در قواعد مربوط به قراردادهای اجاره اعلام کرد. این تغییرات از ثبت قراردادها در سامانه‌های رسمی تا تعیین چارچوب‌های سقف افزایش اجارهبها و محدودسازی تخلیه‌های فوری را در بر می‌گیرد. آشنایی عملی با این قواعد برای هر دو طرف معامله (موجر و مستأجر) ضرورت دارد، چون هم خطا در تنظیم قرارداد میتواند باعث از بین رفتن حق شود و هم بی‌توجهی به رویه‌های جدید میتواند هزینه‌های مالی و زمانی زیادی به همراه داشته باشد.
گروه وکلای دادمهرا با تجربه گسترده در دعاوی ملکی و حقوق قراردادها، آماده ارائه مشاوره تخصصی و عملیاتی به شماست تا در مسیر پرچالش اجاره املاک، هیچ دغدغه‌ای نداشته باشید
فهرست مطالب
- چهار تغییر اساسی قانون جدید اجاره ۱۴۰۴
- حقوق و تکالیف مالک ( موجر) مطابق قانون جدید؛ چه چیزهایی را باید رعایت نماید؟
- نکات عملی برای مستاجران
- موارد پیشنهادی برای انعقاد قرارداد اجاره ۱۴۰۴
- نقش گروه وکلای دادمهرا
- پرسش‌های متداول درباره قانون جدید اجاره ۱۴۰۴
- جمع بندی قانون جدید اجاره 1404
چهار تغییر اساسی قانون جدید اجاره ۱۴۰۴ ( مصوب ۱۴۰۳/۰۲/۱۰) که باید بدانید
1) الزام ثبت قراردادها و پیامدهای ثبت‌نشدن
یکی از مهم‌ترین محورهای قانون سامان دهی بازار زمین،مسکن و اجاره بها، الزام ثبت قراردادهای اجاره در سامانه‌های رسمی (سامانه املاک/سامانه‌هایی مانند کاتب یا سامانه‌های تعیین‌شده از سوی وزارت مسکن) برای تمامی قراردادها ؛ ثبت قرارداد مزایای کاربردی فراوانی دارد منجمله: شفافیت در میزان اجاره، جلوگیری از بی نظمی در بازار املاک، امکان پیگیری حقوقی ساده‌تر و استناد بهتر در دادگاه و…
از سوی دیگر قراردادهای دستی یا غیرثبت شده در مقام اختلاف، اعتبار کمتری در مراجع قضایی خواهند داشت و رسیدگی به آنها با پیچیدگی و ریسک بیشتری همراه خواهد بود.
نکته کاربردی: همیشه هنگام تنظیم قرارداد، شماره ثبت سامانه و شناسه قرارداد را قید کنید و نسخه چاپ‌شده با امضاء طرفین را نگهدارید.
2) قوانین جدید درباره افزایش اجارهبها
قانون جدید اجاره برای جلوگیری از افزایش‌های یک‌جانبه و غیراستدلالی، چارچوب‌هایی تعیین کرده است. در برخی مناطق یا بر اساس مصوبات شورای عالی مسکن، سقف افزایش اجارهبها ممکن است نسبت به نرخ تورم یا درصد تعیین شده محدود شود. در عین حال توافق طرفین نقش اساسی دارد اما توافقی که مغایر با سقف‌های مصوب باشد، قابل اجرا نیست
جزئیات اجرای این محدودیت میتواند بسته به شهرستان یا مصوبه‌های محلی متفاوت باشد؛ بنابراین قبل از تعیین درصد افزایش باید به مصوبات محلی یا بخشنامه‌های سازمان مربوطه مراجعه کرد.
مثال عملی: اگر در یک شهر شورای عالی مسکن سقف سالانه افزایش را ۳۰٪ تعیین کند، توافق موجر با مستأجر برای افزایش ۵۰٪ قابل اِعمال قضایی نخواهد بود و مستأجر میتواند به مراجع مربوطه شکایت کند.
3) تمدید قرارداد و موارد تخلیه
قانون جدید اجاره در پی تأمین امنیت سکونت برای مستأجرانی است که تعهدات خود (پرداخت به موقع اجاره، مراقبت عادی از ملک و …) را انجام می‌دهند. در این راستا اگر مستأجر به تعهداتش پایبند باشد، موجر به راحتی نمی‌تواند با پایان مدت قرارداد، مستأجر را از ملک خارج کند مگر در مواردی که قانون صراحتاً اجازه داده باشد یا مستأجر تخلف کرده باشد. با این حال مواردی نظیر نیاز مالک به ملک برای سکونت خود یا اقوام نزدیک، فروش رسمی ملک، یا تخلفات جدی مستأجر ممکن است مجوز تخلیه را فراهم کند—بدیهی است در همه حالات مسیر قضایی و تشریفات مربوط لازم می باشد.
4) اجرای سریعتر حکم تخلیه و حفاظت از حقوق انسانی
در موارد تخلف مستأجر (مثل عدم پرداخت مستمر اجاره یا استفاده خلاف قرارداد) موجر میتواند از رویه‌های قضایی برای صدور حکم تخلیه استفاده کند؛ اما قانون جدید اجاره تلاش کرده است تا تعادل بین امکان اجرای حق مالک و جلوگیری از بی‌خانمانی مستأجرین برقرار باشد.
مضافا اینکه تخلیه بدون حکم قضایی یا با روش‌های غیرقانونی (قطع خدمات، قفل در و …) جرم محسوب میشود و مستأجر میتواند علیه مالک شکایت کیفری نیز داشته باشد.
حقوق و تکالیف مالک ( موجر) مطابق قانون جدید؛ چه چیزهایی را باید رعایت نماید؟
1) تنظیم قرارداد استاندارد و بندهای ضروری
برای جلوگیری از اختلاف در آینده، قرارداد اجاره باید شفاف، دقیق و منطبق با مقررات جدید باشد. بندهای حداقلی که باید در قرارداد قید شوند عبارت‌اند از: مشخصات طرفین، آدرس دقیق ملک، تاریخ شروع و پایان، میزان اجاره و نحوه پرداخت، میزان ودیعه (پول‌پیش) و نحوه تبدیل رهن به اجاره در صورت توافق، تعهدات نگهداری، شرایط فسخ پیش از موعد و ارجاع اختلاف به داوری یا دادگاه. همچنین زمانی که قرارداد در سامانه ثبت میشود، باید شناسه ثبت و تاریخ ثبت در متن قرارداد قید گردد.
پیشنهاد کاربردی: استفاده از یک بند «هماهنگی با مصوبات محلی درباره سقف افزایش» که نشان دهد طرفین از محدودیت‌های قانونی مطلع هستند و متعهد به رعایت آن هستند.
2) راهکار در مواجهه با پرداخت نشدن اجاره
اگر مستأجر اجاره را پرداخت نکرد:
- ابتدا اخطار کتبی و اعطای مهلت عرفی (اظهارنامه رسمی یا ابلاغ ثبتی)،
- در صورت تکرار، استفاده از سازوکارهای داوری (اگر پیشبینی شده باشد ) یا ارائه دادخواست صدور دستور یا حکم تخلیه، متناسب با شرایط به دادگاه،
- پیگیری اجرایی با ارائه مدارک پرداخت‌نشده، رسیدها و مکاتبات.
در همه حال از اقدامات خودسرانه (قفل کردن، قطع خدمات) خودداری کنید چون این اقدامات میتواند تبدیل به دعوی کیفری علیه شما شود و برای آن مجازات در قانون مجازات تعیین شده است.
نکات عملی برای مستاجران
مستأجران برای رعایت قانون جدید اجاره ۱۴۰۴ باید چند نکته مهم را مدنظر قرار دهند:
- بررسی سقف افزایش اجارهبها: مطابق قانون جدید، سقف افزایش اجارهبها سالانه محدود شده و مستأجر باید از آن اطلاع داشته باشد تا از پرداخت اضافه خودداری کنند.
- ثبت قرارداد در سامانه رسمی: تمامی قراردادهای اجاره باید در سامانه ثبت شوند. ثبت قرارداد به عنوان سند معتبر، حقوق مستأجر را تضمین میکند.
- بررسی بندهای تخلیه و تمدید: مستأجر باید بندهای قرارداد را به دقت مطالعه کند تا حق تمدید و شرایط تخلیه پیش از موعد مشخص باشد.
- حفظ مستندات پرداخت: نگهداری رسید اجاره و مدارک مرتبط، در صورت بروز اختلاف، ابزار قانونی قوی برای مستأجر است.
- ظرف مدت ۵سال امکان شکایت از موجر بابت مطالبه مبلغ اضافی از سقف افزایش اجاره بها وجود دارد.
- مشاوره حقوقی: در صورت وجود ابهام یا اختلاف، استفاده از مشاوره گروه وکلای دادمهرا، امکان حل و فصل سریع و قانونی اختلاف را فراهم میکند.
موارد پیشنهادی برای انعقاد قرارداد اجاره ۱۴۰۴
(وکیل یا مشاور حقوقی باید بند نهایی را با توجه به جمیع جهات اصلاح کند)
- قرارداد اجاره الزاما می بایست در سامانه های تعیین شده نظیر خودنویس و … ثبت و شناسه ثبت دریافت گردد و طرفین نیز ذیل آن را امضاء نمایند.
- افزایش اجاره: «افزایش سالانه اجاره به میزان حداکثر مطابق مصوبات شورای عالی مسکن و مقررات نافذ تعیین خواهد شد؛ توافق خلاف این امر نافذ نخواهد بود.»
- تمدید خودکار/قابل‌توافق: «در صورت پایبندی مستأجر به کلیه تعهدات قرارداد، تمدید قرارداد برای دوره جدید تنها با توافق کتبی طرفین در سامانه انجام خواهد شد؛ در صورت نبود توافق، طرفین می‌توانند طبق ضوابط قانونی عمل کنند.»
- حل اختلاف: «در صورت اختلاف اجرای قرارداد، طرفین متعهدند ابتدا موضوع را از طریق داور مرضی الطرفین [نام داور یا مرکز داوری] پیگیری کنند؛ رای داور قطعی و برای طرفین لازم الاتباع و لازم الاجرا است .» در صورت عدم توافق برای تعیین داور؛ مراجع دادگستری صالح به رسیدگی خواهند بود.
نقش گروه وکلای دادمهرا
با تصویب قانون جدید اجاره ۱۴۰۴، بسیاری از موجرها و مستأجرها با پرسش‌ها و چالش‌های تازه‌ای روبه‌رو شده‌اند؛ از سقف افزایش اجارهبها گرفته تا شرایط تمدید یا تخلیه ملک.
در چنین شرایطی، نقش گروه وکلای دادمهرا اهمیت ویژه‌ای پیدا میکند.
چرا دادمهرا؟
تخصص در دعاوی ملکی و ثبتی: خانم سحر تنی با سابقه موفق در پرونده‌های ملکی و اجاره‌ای، میتواند بهترین راهکارها را برای مستأجران و موجران ارائه دهد؛ چرا که خانم تنی دارای پروانه تخصصی وکالت در زمینه ثبت،املاک و اراضی می باشند.
تسلط بر حقوق سایبری و قراردادهای آنلاین: آقای علی کردی اردکانی، به عنوان متخصص حقوق دیجیتال و قراردادهای الکترونیکی، میتواند ثبت و تنظیم قراردادهای اجاره در سامانه‌های رسمی را بهصورت قانونی و بدون مشکل تضمین کند.
پیگیری سریع دعاوی اجاره: در صورت بروز اختلاف بین موجر و مستأجر (مانند افزایش غیرقانونی اجاره یا امتناع از تخلیه ملک)، وکلای دادمهرا تجربه کافی برای مراجعه به مراجع قضایی جهت اخذ حکم مقتضی را دارند.
تنظیم قراردادهای حرفه‌ای: بسیاری از مشکلات اجاره از قراردادهای ناقص یا مبهم ناشی میشود. دادمهرا قراردادهایی شفاف، استاندارد و متناسب با قانون جدید که حقوق طرفین اجاره را تا حد زیادی تضمین نماید تنظیم میکند.
مشاوره حضوری و آنلاین: چه در تهران باشید و چه در سایر شهرها، امکان مشاوره آنلاین و تلفنی با وکلای دادمهرا فراهم است.
نتیجه همراهی با دادمهرا
با حضور دادمهرا، مستأجران و موجران می‌توانند مطمئن باشند که:
قراردادشان مطابق قوانین و مصوبات جدید تنظیم شده است.
در صورت اختلاف، مسیر حقوقی کوتاه‌تر و کم‌هزینه‌تر طی میشود.
حقوق هر دو طرف قرارداد حفظ خواهد شد، و احتمال مراجعه به دستگاه قضایی کاهش پیدا خواهد کرد.
پرسش‌های متداول درباره قانون جدید اجاره ۱۴۰۴
جمع بندی قانون جدید اجاره 1404
قانون جدید اجاره ۱۴۰۴ تلاش کرده است بین حقوق موجر و مستأجر تعادل ایجاد کند: از یک سو ثبتِ قراردادها و محدودیت افزایش اجاره بها شفافیت و امنیت را بالا می‌برد؛ از سوی دیگر، مسیر اجرای حقوق مالکانه نیز همچنان محفوظ است اما با تشریفات قضایی و جلوگیری از اقدامات خودسرانه.
برای هر قرارداد جدید یا اختلاف موجود، توصیه میشود:
- قرارداد را پیش از امضاء با یک وکیل ملکی با تجربه بررسی کنید،
- ثبت قرارداد در سامانه‌های رسمی( سامانه کاتب و ….) را انجام دهید و شناسه ثبت را نگه دارید.
- از بندهای احتیاطی (نظیر بند افزایش، بند فورس ماژور، بند تحویل ، بند خسارات و …) استفاده کنید،
- در مواجهه با اختلاف، ابتدا مستندات را جمع‌آوری کنید و سپس با یک وکیل مشورت کنید.
اگر نیاز به مشاوره تخصصی یا تنظیم قرارداد مطابق قوانین ۱۴۰۴ دارید گروه وکلای دادمهرا آماده ارائه خدمات حقوقی به شما می باشد :
تماس مستقیم و دریافت مشاوره تخصصی با آقای علی کردی اردکانی (متخصص دعاوی سایبری و دعاوی بین‌المللی) و خانم سحر تنی (متخصص دعاوی ملکی و ثبتی)،
تنظیم یا بازبینی قرارداد، بررسی ثبت در سامانه و پیگیری قضایی یا داوری.
برای مشاوره و پیگیری:
وب‌سایت گروه وکلای دادمهرا: https://daadmehra.com/
